Ejerforeningen Ryethave

 

EJERFORENINGENS RYETHAVE´S HISTORIE.

 

Ryethave blev som tidligere nævnt bygget i 1967-68. De første beboere flyttede ind i februar1968.

I 1974-75 blev ejendommen udstykket til ejerlejligheder.

På daværende tidspunkt var der følgende blokejere:

 

19-27:33-37   AJOS Byggeteknisk Muret Forsøgsbyggeri.

29-31:            Direktør E. Bindner Jensen

39-51:            Kornerup Muret Forsøgsbyggeri

53-65:            Finansieringsselskabet af 27/6 1961 A/S

 

Den   første ejerforening blev dannet i Finansieringsselskabets blokke, mens de øvrige havde deres stiftende generalforsamling 25.09-1978.

 

Da Finansieringsselskabet af 27.06-1961 d. 01.03-1979 købte AJOS ‘blokken, blev administration af hele bebyggelsen overtaget af Københavns Bankierfirma A/S, der gennem Erik Christensen gruppen var tæt knyttet til Finansieringsselskabet.

 

Det blev samtidig i marts 1979 besluttet at danne en fælle sejerforening for hele Ryethave med virkning fra 1.oktober1979.

Sammenlægningen blev dog først endeligt vedtaget på ejerforeningens ordinære generalforsamling i marts 1980.

 

Som et kuriosum skal nævnes, at det først ved generalforsamling d.26. november 1991 lykkedes at få de 4 vedtægter samlet i en.

 

I 1979 lykkedes det bestyrelsen at få kommunen til at overtage vedligeholdelsen af p-pladsbelysningen.

 

I 1981 forsøgte man, at få nedslag i renovations afgiften, med den begrundelse at bebyggelsen ikke kunne udnytte den kommunale renovation fuldt ud, samtidig med, at vore vice­værter faktisk udførte en væsentlig del af renovationsarbejder; nemlig indsamlingen af affaldsposerne.

Kommunen nægtede dette. Sagen endte med, at renovationsafgiften pr.01.03-1983 blev pålagt den enkelte ejer via ejendomsskatten.

 

Den 10. februar 1992 trådte foreningens administrator Københavns Bankierfirma A/S i betalingsstandsning-dette fik heldigvis ikke økonomiske konsekvenser for foreningen.

 

Med virkning fra 1.juni 1992 blev foreningen frigjort fra administrations kontrakten, og vi overgik til administration hos advokat Svend Petersen, Advokathuset i Nyhavn ApS.

 

Den 14.september 1992 gik Finansierings selskabet af 27/6 1961 konkurs, og man forsøger at afhændeselskabets 15 lejligheder.

 

Formand for ejerforeningen har været:

Fra 01.10-1979                                         Kaj Jensen

Fra 26.03-1980                                         Leif Hvidtved Enevoldsen

Fra 16.12-1980                                         Preben Christiansen

Fra 12.11-1981                                         Steen Albrechtsen

Fra 27.11-1985                                         Vibeke Bech Rasmussen

Fra 29.11-1988                                         Christian Bartholdy

Fra xx.xx-1996                                          Gorm Hansen

Fra 29.11-2005                                         Henrik Meinhardt Nielsen

Fra 11.12-2007                                         Jens Carstensen

Fra 18.11-2009                                         Christa Christiansen

Fra 29.11-2011                                         Carsten Palvig

Fra 19.11-2014                                         Ernst Hviid Trier

Fra 22.11-2018                                         XXXX

 

Ejer bidrag.

 

Begrebet ejer bidrag var noget nyt i ejerforeningen, tidligere har der kun været tale om fællesudgifter til almindelig drift.

 

Men med virkning fra 1.januar 1992 har Værløse kommune indført vandafgift beregnet efterforbrug. Vandafgiften fastsættes fra år til år af kommunalbestyrelsen.

Der er til denne beregning opsat 2 vandmålere i Ryethave.

 

Ejer bidraget er således summen af fællesudgifter og vandafgift.

 

Det har hele tiden været ejerforeningen politik, at holde fællesudgifterne så langt nede som forsvarligt.

Det skal nævnes, at det er lykkedes at holde samme fællesudgift niveau fra 89/90 til og med 92/93

Der må dog fremover forventes en svagstigning.

 

Lidt om bebyggelsen

 

Ryethave blev bygget som udlejnings ejendom i 1967-68 af AKTIESELSKABET MURETFORSØGSBYGGERI.

 

Bebyggelsen består af i alt 216 lejligheder på hhv. 11/2,-2,-3 og 4 værelser.

Som vist på tegningerne.

 

I midten af 70-erne begyndte udstykningen i ejerlejligheder, og i oktober 1992 var 80,6% af lejlighederne ejer lejligheder.

 

 

Vaskerierne ligger i nr.31, (55 Nedlagt) og 65. De indeholder vaskemaskiner, tørretumbler, centrifuger og strygerulle.

 

Der betales for vask og tørring, mens strygerullen er gratis.

 

Man kan få nøgle til vaskerierne på ejendomskontoret modbetaling af et depositum på 10kr.

 

Reservering af vasketid foregår med en hængelås (mærket med lejlighedens nummer) på den dertil indrettede tavle. Reservering aftørre tid foregår på et dertil ophængt skema. Vasketid 2 timer. Tørretid 45 minutter.

OBS!  Ønskede man  at  benytte tørretumbler de første 45 minutter af vasketiden skulle der også reserveres tørretid.

Åbningstiderne var mellem 07:30 og 20:00 Lørdag og søndage først fra kl.09:30

 

Tørrerum forefindes i gavlen ved nr. 29

 

2015 I juli blev vaskerierne i nr. 31 og 65 udskiftet til nye maskiner med digital registrering og betaling over huslejen. Tidligere var det med møntindkast, og reservation med hængelåse på et bræt. (Nr.55 er stadig sådan så længe maskinerne virker, når disse ikke kan mere lukkes dette)

  

 

Der blev på generalforsamlingen 1991 hensat kr.164.555 til en grundfond, som start på en opsparing. Der skulle gerne hvert år hensætteset beløb.

Denne grundfond kan kun bruges til større vedligeholdelse vedtaget af en generalforsamling.

 

 

Bebyggelsen er fra starten blevet forsynet med varme fra Værløse Varmeværk.

Vi er nu i henhold til varmeforsynings planen bundet til at aftage varme fra varmeværket, og kan ikke etablere selvstændig varmeforsyning.

Varmeåret følger foreningens regnskabsår. Der betale set månedligt aconto beløb bestemt af varmeværkets beregninger. Ultimo november foreligger den endelige afregning.

 

Der blev i 1980 installeret termostat ventiler og vore to varmecentraler (nr.19 og 39) blev moderniseret.

 

1982 blev der opsat varmemålere (Clorius målere) i lejlighederne disse var den væske fyldte type.

Disse tiltag gaven væsentlig reduktion i varmeforbruget, der nu ligger meget stabilt når man korrigerer med graddage.

 

Større vedligehold over årene

 

Af større vedligeholdelses arbejder kan nævnes, udskiftning af vindues partier i 1996

 

Der efter var der ingen større vedligeholdelsesarbejder før i1987,hvor tagene blev renoveret og efterisoleret. Disse blev skiftet igen i 2008

Ejerforeningen optoget 15-årigt bank lån til finansiering af dette. Da en del ejere ønskede at betalederes andel kontant, er ydelsen holdt uden for ejer bidraget.

 

De grønne områder.

I 2000 blev der bygget dige ved Kermitsøen og lavet lidt om rundt om søen.

 

2014-15 blev der bygget en del ekstra udlejnings kælderrum fra 5,5m2 til 14m2

 

2015 begyndte vi af fælde de store Belgiske fyr som stod på området, disse var flere steder 5-10 meter højre end byggeriet, og så blev mange af de andre store træer enden fælled eller kraftig beskåret, hvilke ikke var sket før, ligeledes begynde vi at beskære alle andre områder så der igen blev lyst og dejligt.

 

2016 - 2017 skiftede vi vores varmecentraler, disse var yderst forældet og havde en meget stor overkapacitet, af varmt vand som lå i 7000L store varmtvandsbeholder. De gamle centraler var med direkte tilslutning til Værløse varmeværk, og det var ikke muligt at styre returvarmen til værket, hvilket gjorde at vi betalte meget store straf gebyrer på op til 350.000 kr. pr år. Hvilket fik regnestykket til meget hurtigt at gå op. Da de nye centraler kostede 1.450.000kr. færdig installeret. Altså en tilbagebetalingstid på 4,1 år, det har siden vist sig at vi sparer mere da Værløsevarmeværk har ændret på måden vi bliver afregnet, som gør at anlægget er tjent hjem på under 3 år. Begge varmecentraler blev skiftet på en gang

 

2017 fik foreningen sat en Hjertestarter op på bagvæggen af den store garage, alle beboer blev tilbudt at komme på kursus i brugen af denne. Der kom dog ikke mere end 25 på de to kurser der blev afholdt.

Hjertestarteren, blev hurtig til en lykkelig historie, d den efter få måneder, blev hentet af en Hjerteløber, til en person som havde fået hjertestop ude på Ryetvej. Personen overlevede.

 

 

2017 – 2018 Gik vi i gang med den store renovering at vore andre tekniske installationer

Følgende er blevet skiftet

 

Bestyrelsen nedsatte et byggeudvalg, som fik noget at se til da vi meget hurtigt kom ind i problemer med vores Hovedentreprenør og dennes Underentreprenører. Hvilket førte til en del problemer. Som satte tålmodigheden på prøve hos mange beboer, samt den samlede bestyrelse og vores rådgiver. Vi endte op med at måtte hyre en advokat og tage en ekstra rådgiver ind over for at kunne bevise en systematisk overfakturering af ekstra arbejder.

Som det ser ud, ender renoveringen, nok med at koste den fulde pris som bestyrelsen fik lov til at bruge på den ordinære generalforsamling i 2016 og 2017.

 

 

TEGNINGER OVER DE 2 TYPER LEJLIGHEDER I 19-21. 29-31, 39-41, 49-51, 53-55 OG 63-65.

 

Type C 36 stk.lejligheder:                      2 værelser, 63m2.             Fordelingstal 7.

 

Type D 72Stk. lejligheder:                     4 værelser.99m2.              Fordelingstal 12.

 

 

TEGNINGER OVER DE 2 LEJLIGHEDSTYPER I 23-27, 33-37, 43-47 OG 57-61.

 

Type A 36 stk. lejligheder:                      1.1/2værelse.53m2.         Fordelingstal 6

 

Type B 72 stk. lejligheder:                      3værelser.    7 9m2.          Fordelingstal 9

 

Lejlighedstyperne med tegning 1

 

Lejlighedstyperne med tegning 2

 

Etageplan Sektion Opgangstype 2

 

Etageplan Sektion Opgangstype 3