Ejerforeningen Ryethave

EJERFORENINGEN RYETHAVE 

Pr. 18. november 2015 


V E D T Æ G T E R
§ 1 Navn og hjemsted 
1.1 Foreningens navn er ”Ejerforeningen Ryethave”, og foreningen har sit hjemsted i Værløse, Ryetvej 19 – 65, 3500 Værløse.  
§ 2 Foreningens formål 
2.1 Foreningen, hvis medlemmer er de til enhver tid værende ejere af ejerlejlighederne (iflg. landinspektør Erik H. Petersen’s opdeling af 6.12.1974) i bygningerne på matr. nr. 5k, 5ad, 5af, 5ai, 5n, 5t, 5ø, 5al,5an, 5u Lille Værløse, Værløse sogn, har til formål at varetage de anliggender – såvel enkelte som fælles – der er knyttet til at være ejer af ejerlejlighederne, herunder fællesrum, fællesarealer og fællesindretninger m.v.
2.2 Der er pligt til at være medlem af ejerforeningen samt til at udrede ejerlejlighedens andel i fællesudgifter. Medlemspligten indtræder med retsvirkning fra skødets overtagelsesdag. En tidligere ejers medlemspligt ophører på samme tidspunkt.
2.3 Til sikkerhed for evt. efterbetaling af varme skal en sælgende ejerlejlighedsejer deponere et beløb, fastsat af administrator. Beløbet fastsættes udfra det antal måneder den fraflyttende ejer har ejet lejligheden i varmeåret, samt forventet totalforbrug (graddage). Evt. overskydende beløb afregnes senest 4 måneder efter varmeårets udløb.
2.4 Såfremt en lejlighed ejes af flere personer, udøver disse i forening en eneejers henholdsvis tilkommende rettigheder og påhvilende forpligtelser.
§ 3 Generalforsamling 
3.1 Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.
3.2 De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen.
3.3 Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.
3.4 Stemmeberettigede er kun de lejlighedsejere, der har tinglyst adkomst på en ejerlejlighed. Et medlem er berettiget til at afgive fuldmagt til en myndig person til at møde på general- forsamlingen. Fuldmagten kan også gives til et ikke-medlem eller bestyrelsen. En fuldmagt er gyldig ved genfremsættelse af forslag, med mindre den tilbagekaldes.
3.5 Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de mødende efter fordelingstal stemmer for.
§ 4
4.1 Hvert år i november måned afholdes ordinær generalforsamling. Dagsordenen for denne skal omfatte følgende punkter:
1. Aflæggelse af årsberetning og forelæggelse af årsregnskabet til godkendelse. 2. Godkendelse af det indeværende års driftsbudget, herunder drøftelse af større vedligeholdelsesarbejder m.v. 3. Valg af formand for bestyrelsen 4. Valg af bestyrelsesmedlemmer 5. Valg af suppleanter 6. Valg af revisor (statsautoriseret revisor) 7. Indkomne forslag 8. Eventuelt
4.2 Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.
§ 5 5.1 Ordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 14 dages varsel.
5.2 Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. Forslag der agtes stillet på generalforsamlingen, skal fremgå af indkaldelsen, og samtidig med denne fremsendes regnskab samt budget for det indeværende år til medlemmerne.
5.3 Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. 
§ 6 6.1 Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på generalforsamlingen. Begæring om at få et emne behandlet på den ordinære generalforsamling må være indgivet  senest 15. oktober.
§ 7 7.1 Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.
7.2 I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen.
§ 8 Bestyrelsen
8.1 Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af fra 3 til 6 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges fra 2 til 4 suppleanter. Antallet af medlemmer besluttes af generalforsamlingen.
8.2 Valgbar som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun foreningens medlemmer og disses ægtefæller.
8.3 Ejerne af de usolgte lejligheder kan dog lade sig repræsentere på såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger ved en myndig person, der også er valgbar til bestyrelsen.
8.4 Bestyrelsen konstituerer sig selv. 
§ 9
9.1 Hvert andet år afgår formanden. Af bestyrelsens øvrige medlemmer og suppleanter afgår halvdelen hvert år. Afgangsordenen bestemmes ved lodtrækning og ellers ved den rækkefølge, i hvilken de er valgt. Genvalg kan finde sted.
9.2 Kommer antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang mellem to på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger ned under det valgte antal, indtræder de valgte suppleanter i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. 
§ 10
10.1 Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller, i dennes forfald, af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.
10.2 Bestyrelsesmøder skal altid indkaldes med dagsordensforslag. Administrator eller dennes repræsentant kan altid deltage i bestyrelsesmøder, om hvilke han skal have meddelelse.
10.3 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden og yderligere mindst 2 medlemmer er til stede.
10.4 Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, afgør formandens, eller i dennes forfald, næstformandens stemme udslaget.
§ 11 Tegningsret 
11.1 Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne.
11.2 Bestyrelsen kan overdrage administrator tegningsret i alle ejendommens daglige anliggender. 
§ 12 Administration 
12.1 Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender. Bestyrelsen kan ansætte en advokat eller en anden ejendomskyndig som administrator for ejerforeningen, og der oprettes med denne en administrationskontrakt, der skal sikre god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender.Som administrator kan alene ansættes person/firma der er forsikret imod såvel fejl som strafbare forhold (bedrageri).
12.2 Bortset fra et evt. mindre rådighedsbeløb hos bestyrelse eller vicevært skal foreningens midler stedse stå på bank/girokonto i foreningens navn.
12.3 Der udarbejdes driftsbudget over foreningens fællesudgifter, og dette driftsbudget forelægges ved den ordinære generalforsamling. På den ordinære generalforsamling fastsættes det acontobeløb, det påhviler ejerlejlighedernes indehavere at betale til dækning af fællesudgifterne. Disse beløb opkræves månedsvis forud.  
§ 13 Revision 
13.1 Ejerforeningens regnskab revideres af en registreret eller statsautoriseret revisor, der vælges af generalforsamlingen. Revisoren afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.
13.2 I forbindelse med sin revision skal revisor undersøge, om forretningsgangen er betryggende.
13.3 Revisor har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning,som han finder af betydning for udførelsen af sit hverv, herunder er revisor berettiget til at foretage eftersyn hos administrator til konstatering af, at foreningens midler holdes betryggende adskilt, jf. § 12.2.
13.4 Hver gang indførelse i revisionsprotokollen er sket, skal denne fremlægges på førstkommende  bestyrelsesmøde, og de tilstedeværende medlemmer af bestyrelsen skal med deres underskrift bekræfte,at de har gjort sig bekendt med indførelsen. 
§ 14 Grundfond 
14.1 Foreningen skal, bortset fra en eventuel grundfond og en rimelig driftskapital, ikke oparbejde nogen formue, men i økonomisk henseende alene hos medlemmerne opkræve de nødvendige bidrag til at bestride foreningens udgifter.
14.2 Det kan dog på generalforsamlingen vedtages, at der skal henlægges til bestemte formål, f. eks. fornyelser og hovedistandsættelser, og det kan på en generalforsamling vedtages, at foreningen optager lån.
14.3 Bestyrelsen træffer beslutning om anbringelse af foreningens likvide formue, jf. dog § 12.2.
14.4 Der kan kun disponeres over grundfondens midler ved en generalforsamlingsbeslutning, og da kun når forslag til en disposition på forhånd har været udsendt til ejerforeningens medlemmer senest sammen med indkaldelsen til den pågældende generalforsamling. 
§ 15 Årsregnskab
15.1 Foreningens regnskabsår løber fra 1. oktober til 30. september. Det godkendte regnskab underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor. 
§ 16 Sikkerhedsstillelse
16.1 Til sikkerhed for krav som ejerforeningen måtte have eller få mod den enkelte ejer, herunder udgifter ved et medlems misligholdelse, er der for så vidt angår mart. Nr. 5t, lyst 6. april 1977, for så vidt angår matr. nr. 5al, 5an, 5u, lyst 6. april 1977, for så vidt angår matr. nr. 5n, 5ø, 5ai, 5ad, 5af, lyst 23. juni 1978, lyst pantstiftende servitut, stor kr. 10.000,00 i hver lejlighed. Denne pantsikkerhed skal have bedst mulig prioritetsstilling og rykker ikke for anden pantegæld.
16.2 Ved hvert salg af lejligheder efter 26.11.1991 skal der yderligere i skødet lyses pantstiftende deklaration til ejerforeningen således: fordelingstal 12: kr. 19.000,- fordelingstal 9: kr. 12.000,- fordelingstal 7: kr. 7.000,- fordelingstal 6: kr. 5.000,- med bedst mulig prioritetsstilling, herunder foran evt. nye lån til kreditforening eller andre. 
16.3 De pantstiftende beløb i henhold til 16.1 og 16.2 nettoprisindeksreguleres hvert år pr. 1. januar fra den 1.1.1997 med stigningen i nettoprisindekset september-september de to foregående år, dog maximalt det beløb kreditforeningerne godkender uden låneafkortning. De pantstiftende sikkerheder til ejerforeningen kan ikke være mindre end nævnt i 16.1 og 16.2.
Beløb der i henhold til 16.2 skal tinglyses som hovedstol ved salgsaftaler efter 1.10.1996, udregnes således: Forhøjelse det følgende år: Ny hovedstol 1.1.1998: Hovedstol 1.1.1997 x nettoprisindeks september 1997: september 1996 = ny hovedstol 1.1.1998 og fremover efter samme princip. Administrator oplyser på forlangende det pantstiftende beløb. I tilfælde af at de pantstiftende deklarationer jf. 16.1 og 16.2 skulle blive slettet ved tvangsauktion, skal tvangsauktionskøber i auktionsskødet eller transportskødet tinglyse pantstiftende deklaration, således at beløbet svarer til det beløb, der ellers ville stå med pant i ejendommen i.h.t. 16.1 og 16.2.
16.4 Bestyrelsen kan bestemme, at pantet til ejerforeningen skal forhøjes i forbindelse med fremtidige salg, dog må forhøjelsen ikke være større end det beløb, kreditforeningerne accepterer uden låneafkortning. 
§ 17 Vedligeholdelse
17.1 Indvendig vedligeholdelse af den enkelte solgte ejerlejlighed påhviler ejeren. Forsømmer en ejer af en lejlighed sin vedligeholdelsespligt til gene for de øvrige beboere, kan bestyrelsen, hvis han ikke efterkommer et ham givet pålæg indenfor en nærmere fastsat frist, lade den nødvendige vedligeholdelse foretage for ejerens regning.
17.2 Det bemærkes, at indvendig vedligeholdelse udover maling, hvidtning og tapetsering også omfatter fornyelse af gulve, døre og alt lejlighedens udstyr, således alt, hvad der er installeret indenfor lejlighedens skel, hvorimod foreningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af lejlighedernes forsynings- og afløbsledninger og fælles installationer indtil disses forgrening i lejlighederne.
17.3 Anden vedligeholdelse af ejendommen påhviler foreningen og pålignes ejerne efter fordelingstal via budget og årsregnskab.
17.4 Beløb, der ved årsregnskabets afslutning ikke måtte være anvendt til ejendommens vedligeholdelse, overføres til næste års regnskab.
§ 18 Varmeregnskab
18.1 Betaling for den leverede varmemængde ifølge opgørelse fra Værløse Varmeværk a.m.b.a. pålignes ejerlejlighedsindehaverne i henhold til en af en varmeingeniør foretaget beregning.
18.2 Ejerlejlighedsindehavere er pligtige at respektere den med Værløse Varmeværk a.m.b.a. indgåede kontrakt angående varmeanlæggets drift, herunder selskabets ret til at afbryde varmelevering i visse perioder af hensyn til eftersyn af hovedledninger m.v.
18.3 Til dækning af de i denne bestemmelse anførte udgifter erlægger ejeren en fast månedlig ydelse, hvis størrelse fastsættes af bestyrelsen for hvert regnskabsår, på basis af de af Værløse Varmeværk a.m.b.a. fremsendte ácontoopkrævninger.
 § 19 Vaskeri
19.1 De indrettede vaskerier er fælles for matr. nr. 5k, 5ad, 5af, 5ai, 5n, 5t, 5ø, 5al, 5an og 5u, Lille Værløse by, Værløse sogn.
19.2 Udgifter til vaskeriernes drift, herunder elforbrug, vandforbrug, reparationer af enhver art på installationer og maskiner samt henlæggelse til amortisation af anlægget, fordeles anpartsvis efter fordelingstal på ejerlejlighedsindehaverne. Herudover fastlægger bestyrelsen en afgift for brug af vaskemaskiner og tørretumblere. 
§ 20 Husorden
20.1 Bestyrelsen skal i forbindelse med administrator udarbejde en husorden, der skal tilsigte at skabe ordnede forhold på ejendommen.
20.2 Såfremt en ejer overtræder husordenen, eller i øvrigt misligholder sine forpligtelser overfor foreningen af ejerlejlighedsejere eller dennes medlemmer - herunder hvis et medlem ikke betaler de af bestyrelsen fastsatte bidrag inden 8 dage efter forfaldsdag – kan foreningen iværksætte sanktioner mod ejeren i overensstemmelse med lejelovens regler om misligholdelse, hvilket medfører, at bestyrelsen kan pålægge ham – eller hans eventuelle lejer – at fraflytte lejligheden med passende varsel. 
20.3 Såfremt en lejer misligholder sine forpligtelser, har dette for ejeren samme konsekvens, som om det var ejeren selv. 20.4 Ejerlejlighedsejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre – herunder altaner – eller ydersiderne af vinduernes træværk og brystninger, eller lade opstille maskiner, skilte, reklamer m.v. uden bestyrelsens samtykke.
20.5 Medlemmerne må ikke drive erhverv fra lejlighederne uden bestyrelsens samtykke. 
§ 21 De oprindelige ejere
21.1 De rettigheder og forpligtelser, der i nærværende vedtægter er tillagt eller pålagt de oprindelige ejere overgår ved overdragelsen af ejendommen, eller hvis denne falder i arv, til den eller de nye ejere.
§ 22 Tinglysning
22.1 Påtaleberettiget efter servitutten er ejerforeningen ved dennes bestyrelse, samtlige panthavere, ejendommens administrator, eller hvem han måtte sætte i sit sted.
22.2 Med hensyn til byrder, servitutter m.v. henviser man til ejendommens blad i tingbogen, matr.nr. 5k, 5ad, 5af, 5ai, 5n, 5t, 5ø, 5al, 5an og 5u, Lille Værløse by, Værløse sogn.
oo0oo
Således vedtaget med ændringer senest på ekstraordinær generalforsamling 16. april 1996 og tinglyst 22.7.1996.
**************************
Således vedtaget med ændringer senest på ordinær generalforsamling 18. november 2009 – endnu ikke tinglyst.
**************************
Således vedtaget med ændringer senest på ordinær generalforsamling 18. november 2015 – endnu ikke tinglyst.